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Cómo calcular la plusvalía municipal

Calcular Plusvalia

El presente artículo sobre Cómo calcular la plusvalía municipal queda obsoleto tras la sentencia del Tribunal Constitucional (TC) del 26 de octubre de 2021. Donde el TC declaraba la nulidad por inconstitucionalidad sobre la fórmula del cálculo de la plusvalía. 

Para saber cómo se calcula la nueva plusvalía puedes ver este enlace a un nuevo artículo de nuestro blog

Cómo se calcula la nueva Plusvalía Municipal

Tabla de Contenido

Cómo calcular la plusvalía municipal es una pregunta clave que te haces cuando tienes que pagar la plusvalía al vender un inmueble.

Y, de esta manera, saber si ha habido un incremento en el valor del terreno. O si no lo ha habido y el resultado del cálculo es igual a 0. En definitiva, para saber el importe que deberás pagar en el momento de la venta.

Antes de continuar tengo que especificar que en este artículo nos centramos en el municipio de la ciudad de Barcelona. En este artículo nos centramos en el municipio de la ciudad de Barcelona. Puesto que cada ayuntamiento tiene sus porcentajes para realizar el cálculo de la plusvalía. Por lo tanto, si tu vivienda se encuentra en otro municipio te aconsejamos que te dirijas a la página web de su ayuntamiento. De esta forma averiguarás los porcentajes correspondientes.

Si quieres más información sobre la plusvalía municipal puedes leer nuestro artículo Plusvalía Municipal. Impuestos por la venta de una vivienda en 2022

Cálculo de la plusvalía municipal

Lo primero que deberás tener en cuenta a la hora de calcular la plusvalía municipal es el valor del terreno en el momento de la transmisión. Seguido de los años que hace que la persona transmisora ha sido propietaria, el máximo de años a calcular es 20.

Este valor del terreno puede figurar en el recibo del pago del IBI. Pero si no figura podrás hacer la consulta en la sede de catastro.

Importe resultante

El importe se determina tras multiplicar el valor del terreno por el número de años que has sido propietario de la vivienda. Y por el porcentaje anual indicado en la tabla que verás a continuación. Al resultado se le aplica el tipo impositivo del 30%. El tipo impositivo es la tasa porcentual que se aplica a la base imponible para obtener la cuota tributaria.

  • Si el periodo es inferior a un año, se aplica el porcentaje del 4 % anual en función de los meses completos, a excepción de las herencias, en las que solo se consideran los años completos.
  • Si el periodo impositivo es superior al año, hay que seguir esta tabla:
Cuotas a pagar
PeriodoPorcentaje mensual a aplicar
Periodo de hasta 5 años3,7%
Periodo de hasta 10 años3,5%
Periodo de hasta 15 años3,1%
Periodo de hasta 20 años2,8%
Periodo de hasta 5 años3,7%
Periodo de hasta 10 años3,5%
Periodo de hasta 15 años3,1%

Estos porcentajes son aplicables en función de los meses completos. 

Excepto en el caso de las transmisiones mortis causa, en el que el periodo impositivo sea inferior a un año:

Cuotas a pagar
PeriodoPorcentaje mensual a aplicar
1 mes0,33%
2 meses0,66%
3 meses1%
4 meses1,33%
5 meses1,66%
6 meses2%
7 meses2,33%
8 meses2,66%
9 meses3%
10 meses3,33%
11 meses3,66%
12 meses (1 año)4%

Cuando la persona transmitente ha adquirido el terreno en cuotas o porciones en diferentes fechas. 

Se consideran tantas bases imponibles como fechas de adquisición. Se aplica de la siguiente forma:

  • El valor del terreno se calcula en proporción a la cuota o fracción adquirida en cada fecha.
  • A cada una de las partes se aplica el porcentaje de incremento que corresponde a cada periodo.

Valor catastral

El valor catastral es un valor administrativo fijado objetivamente para cada bien inmueble y que resulta de la aplicación de los criterios de valoración recogidos en la Ponencia de valores del municipio correspondiente.

Es por ello por lo que para determinar el valor catastral de un inmueble se suele tener en consideración la localización, el coste de ejecución más los gastos de producción y sus beneficios, así como las circunstancias y valores del mercado, etc.

Tipos de valores catastrales

Existen 2 tipos de valores catastrales que se podrían confundir, el valor catastral del terreno y el valor catastral total. La diferencia entre ambos radica en que este último es la suma del valor del terreno más el valor de construcción del inmueble.

En relación con la diferenciación entre el valor catastral del terreno y el valor catastral total se ha pronunciado el tribunal supremo con la sentencia del 4 de febrero de 2021. En ella resuelve el recurso de casación número 4847/2019. Donde determina si es válido utilizar el valor catastral del terreno frente al valor catastral total.

Es muy importante que tengas en cuenta que si realizas el cálculo en base a estos porcentajes y valores que indicamos en este artículo, obtenido de la página web de l’Ajuntament de Barcelona. Y este resultado, del importe a abonar por el cálculo de la plusvalía, difiere del importe resultante que te indica la autoliquidación del impuesto. Te aconsejamos que abones el valor del impuesto que figura en la autoliquidación y posteriormente hagas las alegaciones oportunas a l’ajuntament. Si no lo haces de esta manera, y abonas el importe resultante del cálculo mediante estos porcentajes, la agencia tributaria de l’ajuntament podría reclamarte la diferencia entre ambos resultados con un recargo.

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